Was die Wohngebäudeversicherung abdeckt
Die Wohngebäudeversicherung schützt das versicherte Gebäude gegen bestimmte Schäden, die im Vertrag als versicherte Gefahren aufgeführt sind. Zum grundlegenden Schutz zählen üblicherweise Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel; entscheidend sind die jeweiligen Vertragsbestimmungen. Ob ein Schaden ersetzt wird, hängt außerdem davon ab, ob er am versicherten Gebäude entstanden ist und die vereinbarte Ursache vorliegt. Eine Versicherungspolice kann je nach Tarif weitere Leistungen oder abweichende Begrenzungen enthalten. Der konkrete Gebäudeversicherung-Deckungsumfang ergibt sich deshalb aus dem Vertrag und den dazugehörigen Versicherungsbedingungen.
Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
Die üblichen Grundgefahren einer Wohngebäudeversicherung sind Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Der Schutz greift nicht allein deshalb, weil ein Gebäude beschädigt wurde: Der Schaden muss auf eine versicherte Ursache zurückgehen und die Voraussetzungen des Vertrags erfüllen. Bei der Prüfung sind deshalb Schadenshergang, betroffene Gebäudeteile und Versicherungsbedingungen maßgeblich.
| Gefahr | Beispielschaden | Typische Deckung und Grenze |
|---|---|---|
| Feuer | Ein Brand beschädigt Dachstuhl und Mauerwerk; auch Blitzschlag oder eine versicherte Explosion kann Gebäudeschäden verursachen. | Üblicherweise versichert sind Brandschäden sowie Schäden durch Blitzschlag und Explosion. Für Überspannungsschäden durch Blitz gelten je nach Vertrag besondere Bedingungen oder Begrenzungen. |
| Leitungswasser | Ein undichtes Heizungsrohr lässt Wasser austreten und beschädigt Estrich, Wandputz oder fest verlegte Böden. | Erfasst ist typischerweise bestimmungswidrig austretendes Wasser aus versicherten Leitungen oder angeschlossenen Anlagen. Für andere Wasserquellen gelten eigene Vertragsregeln. |
| Sturm | Wind deckt Dachziegel ab; eindringender Regen beschädigt anschließend Decken oder fest eingebaute Bauteile. | Sturm zählt grundsätzlich ab Windstärke 8 auf der Beaufort-Skala, also ungefähr 62 km/h. Der Vertrag regelt den Nachweis und mögliche Einschränkungen. |
| Hagel | Hagelkörner beschädigen Dachflächen, Dachfenster oder fest montierte Gebäudeteile. | Hagelschäden sind als eigene Gefahr häufig mitversichert; eine Windstärke-8-Grenze gilt für Hagel nicht. Maßgeblich bleiben vereinbarte Bedingungen. |
Für die Kostendeckung gibt es bei diesen Gefahren keinen pauschalen Höchstbetrag, der für alle Tarife gilt. Erstattungsfähig sind grundsätzlich die vom Vertrag erfassten Gebäudeschäden innerhalb der vereinbarten Versicherungssumme; Selbstbeteiligungen, besondere Entschädigungsgrenzen und Ausschlüsse können das Ergebnis verändern.
Auch die Ursache ist wichtig: Ein beschädigtes Rohr kann einen Leitungswasserschaden begründen, während von außen eindringendes Regenwasser nicht automatisch als Leitungswasser gilt. Bei Sturm ist die Schwelle von etwa 62 km/h relevant; Hagel wird dagegen unabhängig davon beurteilt. Die Schadensabdeckung der Hausversicherung richtet sich im Einzelfall nach dem dokumentierten Ablauf und den Versicherungsbedingungen.
Was zum Gebäude gehört
Versichert sind grundsätzlich die im Vertrag bezeichneten Gebäude und deren fest zugeordnete Bestandteile. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob ein Teil dauerhaft mit dem Gebäude verbunden oder für dessen Nutzung bestimmt ist.
- Feste Bestandteile: Dach, Außenwände, fest verlegte Leitungen und Heizungsanlagen gehören typischerweise zum Gebäude, sofern sie dauerhaft eingebaut sind.
- Einbauten: Maßgefertigte Einbauküchen, fest montierte Sanitärobjekte oder eingebaute Schränke können mitversichert sein, wenn sie als Gebäudebestandteile gelten.
- Gebäudebezogenes Zubehör: Fest installierte Markisen oder vergleichbare Ausstattung können dazugehören; ausschlaggebend sind Definitionen und Vereinbarungen in der Police.
- Garagen: Eine Garage ist nicht automatisch bei jedem Vertrag eingeschlossen. Sie sollte im Versicherungsschein oder in der Gebäudebeschreibung ausdrücklich berücksichtigt sein.
- Nebengebäude: Schuppen oder Gartenhäuser sind je nach Tarif und Vereinbarung eingeschlossen oder müssen gesondert angegeben werden.
Fehlt ein Gebäude oder Anbau in der Vertragsbeschreibung, kann das den Schutz für einen dort entstandenen Schaden beeinflussen. Bei einer Schadenmeldung sollten betroffene Bauteile, Einbauten und gegebenenfalls Nebengebäude einzeln benannt werden; Fotos und eine genaue Beschreibung erleichtern die Zuordnung zum versicherten Objekt.
Was nicht abgedeckt ist
Die Wohngebäudeversicherung ersetzt nicht jeden Schaden rund um ein Haus. Hausrat ist grundsätzlich kein Gebäudebestandteil: Möbel, Kleidung, Geschirr und lose Elektrogeräte fallen daher nicht unter die Gebäudeversicherung, selbst wenn sie nach einem Brand oder Wasserschaden beschädigt sind. Für diese beweglichen Gegenstände ist die Hausratversicherung zuständig.
Normale Abnutzung und Verschleiß sind ebenfalls keine versicherten Ereignisse. Werden etwa Dichtungen über längere Zeit spröde, ein Boden durch jahrelange Nutzung abgetreten oder ein Anstrich altersbedingt rissig, entsteht daraus üblicherweise kein Anspruch auf Ersatz der Erneuerungskosten. Anders kann die Bewertung des konkreten Folgeschadens ausfallen, wenn ein plötzliches Ereignis hinzukommt; maßgeblich bleibt, was der Vertrag als Ursache und Leistung vorsieht.
Elementarschäden sind ohne vereinbarten Zusatzbaustein nicht automatisch eingeschlossen. Entsteht beispielsweise ein Gebäudeschaden durch eine Naturgefahr, die der Grundschutz nicht umfasst, reicht die bloße Gebäudeversicherung dafür nicht aus. Ob der Elementarschutz im Versicherungsvertrag enthalten ist, lässt sich dem Versicherungsschein und den Versicherungsbedingungen entnehmen. Fehlt die entsprechende Vereinbarung, kann der Versicherer die Kostenübernahme für diesen Schaden ablehnen, auch wenn andere Gebäudeschäden grundsätzlich versichert sind.
Versicherungssumme, gleitender Neuwert und Unterversicherung
Die Versicherungssumme bestimmt, auf welcher Wertbasis der Versicherer einen Gebäudeschaden reguliert. Beim gleitenden Neuwert wird sie regelmäßig an die Entwicklung der Baukosten angepasst, während der Wert 1914 eine historische Rechengröße ist. Beide Verfahren sollen die Kosten eines gleichwertigen Wiederaufbaus abbilden, unterscheiden sich aber in der Darstellung und Berechnung. Ist die vereinbarte Summe im Verhältnis zum Versicherungswert zu niedrig, kann § 75 VVG zu einer anteiligen Kürzung der Entschädigung führen.
Gleitender Neuwert
Der gleitende Neuwert bildet die Kosten ab, die für den Wiederaufbau eines gleichartigen Wohngebäudes zum aktuellen Baupreisniveau entstehen. Weil sich Löhne und Preise für Baustoffe verändern, wird die vereinbarte Versicherungssumme regelmäßig angepasst. Die Berechnung folgt den vertraglich festgelegten Baukostenindizes und gegebenenfalls weiteren Bestandteilen des Anpassungsfaktors; die genaue Formel hängt vom Tarif ab.
Bei vielen Policen wird zunächst ein Gebäudewert auf einer festen Basis ermittelt. Der Versicherer rechnet diesen Wert mit einem jährlich veränderten Faktor auf das jeweilige Preisniveau hoch. Steigt der Faktor beispielsweise von 20,0 auf 21,0, erhöht sich ein zugrunde liegender Wert von 20.000 Einheiten rechnerisch von 400.000 auf 420.000 Euro. Das ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel, kein allgemeiner aktueller Faktor.
Der Vorteil liegt darin, dass die Deckung bei steigenden Baukosten nicht dauerhaft auf einem einmal festgelegten Eurobetrag stehen bleibt. Nach einem größeren Schaden kann die vereinbarte Neuwertentschädigung dadurch eher die Kosten eines gleichwertigen Wiederaufbaus abbilden. Maßgeblich bleiben die vereinbarten Versicherungsbedingungen und die dort genannten Voraussetzungen für die Auszahlung.
Die Anpassung kann zugleich den Beitrag erhöhen: Steigen die zugrunde gelegten Baukosten, wächst in der Regel auch die berechnete Prämie. Zudem ersetzt ein Index keine sorgfältige Ermittlung der Gebäudedaten. Falsche Angaben etwa zu Wohnfläche, Bauart oder Ausbau können trotz jährlicher Anpassung zu einer unpassenden Deckung führen. Prüfen Sie daher, ob die im Vertrag erfassten Gebäudemerkmale stimmen und wie der Versicherer den Anpassungsfaktor festlegt.
Wert 1914 und Anpassungsfaktor
Der Wert 1914 bezeichnet den rechnerischen Wert eines Gebäudes zu den Baukosten des Jahres 1914, ausgedrückt in Goldmark. Er ist kein heutiger Verkaufspreis und auch kein Betrag, der im Schadenfall ausgezahlt wird. Zur Ermittlung der heutigen rechnerischen Versicherungssumme wird der vereinbarte Wert 1914 mit dem für das jeweilige Jahr geltenden Anpassungsfaktor multipliziert. Dessen konkrete Höhe ist abhängig vom Versicherungsjahr und den Vertragsbedingungen.
Ein vereinfachtes Beispiel: Bei einem Wert von 20.000 Mark 1914 und einem angenommenen Faktor von 20 ergibt die Rechnung 20.000 × 20 = 400.000 Euro. Der Faktor 20 dient hier nur der Veranschaulichung; für einen konkreten Vertrag ist der dort ausgewiesene Faktor maßgeblich. Die beiden Verfahren unterscheiden sich vor allem darin, ob die Versicherungssumme als aktueller Betrag oder als historischer Grundwert mit jährlicher Hochrechnung dargestellt wird.
| Merkmal | Gleitender Neuwert | Wert 1914 |
|---|---|---|
| Ausgangsgröße | Aktueller Wiederaufbauwert des Gebäudes | Baukosten des Jahres 1914 in Goldmark |
| Rechenweg | Anpassung an die vertraglich berücksichtigte Baukostenentwicklung | Wert 1914 × jährlicher Anpassungsfaktor |
| Beispiel | Ein angenommener heutiger Wert von 400.000 Euro wird gemäß Vertrag angepasst | 20.000 Mark 1914 × angenommener Faktor 20 = 400.000 Euro |
| Vorteil | Die Deckung folgt dem aktuellen Kostenmaßstab | Ein einheitlicher historischer Grundwert erleichtert die jährliche Umrechnung |
| Zu beachten | Die Beitragsentwicklung hängt unter anderem von der Anpassung ab | Der Faktor ist jährlich zu prüfen; die Goldmarkzahl allein zeigt keine heutige Deckung |
Beide Darstellungen können auf einen gleitenden Neuwertschutz ausgerichtet sein. Entscheidend ist deshalb nicht allein, welche Zahl auf der Police steht, sondern wie Vertrag und Faktor die Anpassung und Entschädigung festlegen.
Unterversicherung
Eine Unterversicherung liegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der Versicherungswert des Gebäudes. Nach § 75 VVG darf der Versicherer die Entschädigung in diesem Verhältnis kürzen: Er setzt die Versicherungssumme ins Verhältnis zum Versicherungswert und wendet diesen Anteil auf den ersatzfähigen Schaden an. Die Kürzung betrifft damit nicht nur einen Totalschaden; sie kann auch bei einem einzelnen Teilschaden greifen.
Beispiel: Der Versicherungswert beträgt 400.000 Euro, die vereinbarte Versicherungssumme aber nur 300.000 Euro. Das Gebäude ist damit zu 75 Prozent versichert, denn 300.000 ÷ 400.000 = 0,75. Entsteht ein gedeckter Schaden von 100.000 Euro, ergibt die anteilige Berechnung eine Entschädigung von 75.000 Euro. Die verbleibenden 25.000 Euro trägt der Eigentümer selbst. Das Beispiel zeigt den Betrag vor einer möglichen Selbstbeteiligung und setzt voraus, dass keine abweichende Vertragsregel gilt.
Bei einem Schaden von 20.000 Euro würde dieselbe Quote grundsätzlich zu einer Kürzung auf 15.000 Euro führen. Eine niedrige Versicherungssumme wirkt sich also nicht erst aus, wenn das gesamte Haus zerstört ist. Je größer die Abweichung zwischen Summe und Versicherungswert, desto höher kann der selbst zu tragende Anteil an jedem ersatzfähigen Schaden sein.
Für Eigentümer ist wichtig, die bei Vertragsabschluss angegebenen Gebäudedaten korrekt zu erfassen und Änderungen wie einen Anbau oder einen erheblichen Ausbau zu melden. Auch eine regelmäßige Anpassung der Versicherungssumme kann eine Fehlbemessung nicht automatisch ausgleichen, wenn etwa die Wohnfläche oder die Bauausführung falsch hinterlegt ist. Manche Verträge sehen einen Verzicht auf den Einwand der Unterversicherung vor, häufig unter bestimmten Voraussetzungen zur Wertermittlung; ob diese Regel gilt und welche Bedingungen daran geknüpft sind, steht in der Versicherungspolice. Prüfen Sie daher die vereinbarte Summe, den angesetzten Versicherungswert und die konkrete Klausel, bevor Sie sich auf eine vollständige Schadenzahlung verlassen.
Elementarschäden
Elementarschäden entstehen durch Naturereignisse, deren Folgen ein Wohngebäude erheblich beschädigen können. Ob die Wohngebäudeversicherung dafür aufkommt, hängt davon ab, welche Gefahren in der Police vereinbart sind. Für die Einschätzung des Hochwasserrisikos nutzen Versicherer unter anderem geografische Daten und Gefährdungsklassen. Die folgenden Begriffe helfen, Naturereignisse und ihre mögliche Einordnung im Versicherungsschutz auseinanderzuhalten.
Was Elementarschäden sind
Als Elementarschäden gelten Schäden, die durch bestimmte Naturereignisse verursacht werden. Welche Ereignisse der Vertrag einschließt, ergibt sich aus den vereinbarten Versicherungsbedingungen.
- Überschwemmung: Wasser tritt über die Ufer eines Gewässers oder sammelt sich nach außergewöhnlichen Niederschlägen auf dem Grundstück; es kann in Kellerräume eindringen und dort Wände, Böden oder Heiztechnik beschädigen.
- Starkregen: Innerhalb kurzer Zeit fällt so viel Regen, dass Wasser nicht ausreichend versickert oder abfließt; es kann über Lichtschächte oder Gebäudeöffnungen in tiefer gelegene Räume gelangen.
- Rückstau: Wasser aus der Kanalisation drückt durch überlastete oder verstopfte Leitungen zurück ins Gebäude; betroffen sein können etwa Bodenabläufe und Sanitäranschlüsse im Keller.
- Erdbeben: Natürliche Erschütterungen des Untergrunds setzen ein Gebäude in Bewegung; starke Erdstöße können Risse im Mauerwerk verursachen oder tragende Bauteile beschädigen.
- Erdsenkung und Erdrutsch: Bei einer Erdsenkung sackt der Boden örtlich ab und kann Fundamente verformen; bei einem Erdrutsch bewegen sich Erd- oder Gesteinsmassen hangabwärts und üben Druck auf Gebäudeteile aus.
- Schneedruck und Lawinen: Große Schneelasten können Dächer verformen oder zum Einsturz bringen; eine Lawine reißt Schnee und Geröll mit und kann Außenwände oder Anbauten treffen.
- Vulkanausbruch: Ausströmende Lava, ausgeworfene Gesteinsmassen oder abgelagerte Vulkanasche können Gebäude beschädigen; Asche belastet beispielsweise Dachflächen, während Lava Bauteile zerstören kann.
Ein Ereignis allein entscheidet noch nicht über eine Leistung: Maßgeblich sind die Definitionen und Voraussetzungen im Vertrag. Der Elementarschutz im Versicherungsvertrag kann zudem bestimmte Ereignisse oder Schadenursachen unterschiedlich behandeln.
Was ohne Zusatzbaustein nicht versichert ist
Die Basisgefahren Sturm und Hagel umfassen keine Elementarschäden. Starkregen und Überschwemmung sind ausdrücklich nicht durch die Basisgefahr Sturm/Hagel gedeckt. Selbst wenn heftige Böen gleichzeitig mit einem Starkregen auftreten, wird ein durch eindringendes oder aufgestautes Wasser verursachter Gebäudeschaden nicht allein deshalb zum Sturmschaden. Ohne den vereinbarten Elementarschutz fehlt für solche Naturereignisse grundsätzlich die entsprechende Kostendeckung. Das kann etwa gelten, wenn Regenwasser nach einem Unwetter über Kellerfenster eindringt oder Wasser von einem Gewässer auf das Grundstück gelangt. Die konkrete Schadensabdeckung richtet sich nach den Versicherungsbedingungen und der Ursache des Schadens; die bloße zeitliche Nähe zu Sturm oder Hagel reicht nicht automatisch aus. Eine Zusatzversicherung gegen Elementarschäden erweitert den vereinbarten Schutz um bestimmte Naturgefahren. Welche Ereignisse eingeschlossen sind und welche Bedingungen für eine Entschädigung gelten, ist der jeweiligen Versicherungspolice zu entnehmen.
Gefährdungsklassen und Absicherungslage
ZÜRS Geo ist ein geografisches Informationssystem des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Versicherer können es zur Einschätzung nutzen, wie stark ein Standort durch Hochwasser, Rückstau und Starkregen gefährdet ist. Die Zuordnung berücksichtigt geografische Risikodaten; sie ersetzt nicht die Prüfung der individuellen Vertragsbedingungen oder des konkreten Gebäudes. Für das Hochwasserrisiko unterscheidet ZÜRS vier Gefährdungsklassen. GK 1 steht für eine sehr geringe Gefährdung, bei der nach den zugrunde liegenden Erkenntnissen statistisch seltener als einmal in 200 Jahren mit Hochwasser zu rechnen ist. GK 2 umfasst eine statistische Wiederkehr von etwa 100 bis 200 Jahren, GK 3 von etwa 10 bis 100 Jahren und GK 4 eine Häufigkeit von mindestens einmal innerhalb von 10 Jahren. Die Werte beschreiben Risikokategorien, keine Vorhersage, wann ein bestimmtes Grundstück tatsächlich überflutet wird. Die Einstufung kann bei der Prämienberechnung und der Annahme eines Risikos eine Rolle spielen. Je nach Standort und Versicherer können höhere Gefährdungswerte zu einem höheren Beitrag, abweichenden Vertragsbedingungen oder einer genaueren Einzelfallprüfung führen; eine pauschale Aussage zur Versicherbarkeit lässt sich daraus nicht ableiten. Auch die Ausstattung des Grundstücks und die konkrete Risikoprüfung des Anbieters können berücksichtigt werden. Über eine verpflichtende Absicherung gegen Elementarschäden wird politisch wiederholt diskutiert. Dabei stehen unterschiedliche Ansätze zur Debatte, etwa eine breite Einbeziehung in Wohngebäudeversicherungen oder Lösungen mit Ausnahmen und staatlicher Unterstützung. Befürworter betonen eine möglichst umfassende Risikoabsicherung, während andere Fragen der Bezahlbarkeit, der Risikoverteilung und des Schutzes gefährdeter Standorte hervorheben.
Beitrag, Selbstbeteiligung und Vermieter
Der Beitrag zur Wohngebäudeversicherung richtet sich nach den Eigenschaften des Hauses und dem vereinbarten Leistungsumfang. Auch der gewählte Selbstbehalt und zusätzliche Bausteine verändern die Prämie. Für Vermieter stellt sich außerdem die Frage, welche Versicherungskosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Entscheidend sind dabei die Vereinbarungen im Mietvertrag und die gesetzlichen Vorgaben.
Was den Beitrag bestimmt
Versicherer kalkulieren den Beitrag anhand des individuellen Gebäuderisikos und der gewünschten Absicherung. Die wichtigsten Faktoren wirken sich auf die Prämie unterschiedlich aus:
- Größe: Wohnfläche und umbauter Raum geben Hinweise auf den Wiederherstellungsaufwand. Ein größeres Haus verursacht bei einem Totalschaden meist höhere Entschädigungskosten und führt deshalb häufig zu einem höheren Beitrag.
- Gebäudetyp: Ein freistehendes Einfamilienhaus ist anders exponiert als ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus. Bauweise, Nutzung und Zahl der Wohneinheiten beeinflussen, welche Schäden und Wiederherstellungskosten der Versicherer einkalkuliert.
- Baujahr: Das Alter des Hauses kann für Zustand und Schadensanfälligkeit bestimmter Bauteile relevant sein. Bei älteren Gebäuden fragen Versicherer teils nach Modernisierungen, etwa erneuerten Leitungen oder einer sanierten Dacheindeckung.
- Standort und Gefährdungsklasse: Die regionale Lage beeinflusst die Einschätzung von Risiken wie Sturm, Hagel oder Überschwemmung. In stärker gefährdeten Gebieten kann der Beitrag höher ausfallen oder ein zusätzlicher Elementarschutz gesondert kalkuliert werden.
- Selbstbeteiligung: Ein vereinbarter Eigenanteil je Schaden senkt häufig die laufende Prämie, weil der Versicherer kleinere Kosten nicht vollständig trägt. Wie stark sich das auswirkt, hängt von Tarif und Schadenart ab.
- Zusatzbausteine: Erweiterungen für weitere Gefahren oder besondere Gebäudetechnik vergrößern den versicherten Umfang. Weil damit zusätzliche Leistungen möglich werden, steigt in der Regel auch der Beitrag für die Versicherung.
Die Faktoren werden nicht isoliert betrachtet: Ein modernisiertes älteres Haus kann anders bewertet werden als ein vergleichbares Gebäude mit unveränderten Installationen. Auch bei gleicher Wohnfläche können Lage, Bauart und Vertragsumfang zu unterschiedlichen Angeboten führen.
Vergleichen Sie deshalb nicht allein den Jahresbeitrag, sondern prüfen Sie, welche Angaben zur Immobilie in der Police stehen und welche Bausteine eingeschlossen sind. Nur bei übereinstimmenden Gebäudedaten und Leistungen lässt sich die Prämie sinnvoll einordnen.
Selbstbeteiligung und Ausschlüsse
Die Selbstbeteiligung ist der Betrag, den Sie bei einem versicherten Schaden selbst tragen. Ist beispielsweise ein Eigenanteil je Schadenfall vereinbart, zieht der Versicherer diesen bei der Erstattung ab; bei mehreren Schäden kann er entsprechend mehrfach anfallen. Eine höhere Selbstbeteiligung senkt häufig die Prämie, erhöht aber den Betrag, den Sie im Schadenfall aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Prüfen Sie deshalb, ob die vereinbarte Höhe auch bei einem größeren Reparaturbedarf tragbar bleibt.
Welche Ausschlüsse gelten, ergibt sich aus den Versicherungsbedingungen und den vereinbarten Bausteinen. Vorsätzlich herbeigeführte Schäden sind nach § 81 Absatz 1 Versicherungsvertragsgesetz nicht versichert. Bei grober Fahrlässigkeit kann der Versicherer seine Leistung nach § 81 Absatz 2 VVG entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen; manche Tarife verzichten vertraglich auf diese Kürzung. Maßgeblich ist der konkrete Vertrag.
Auch Naturereignisse sind nicht automatisch in jedem Vertrag eingeschlossen: Für bestimmte Elementarschäden ist ein vereinbarter Zusatzbaustein erforderlich. Lesen Sie vor Vertragsschluss die Ausschlussklauseln und prüfen Sie bei einem Schadenfall, welche Fristen und Nachweise die Versicherungsbedingungen verlangen.
Umlage auf Mieter
Nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung können die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage wirksam vereinbart. Zu den dort genannten Versicherungen zählen insbesondere Policen gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Gebäudehaftpflichtversicherung. Umlagefähig sind die tatsächlich entstandenen Kosten im Abrechnungszeitraum, nicht ein frei festgelegter Zuschlag.
Die Vereinbarung kann die Betriebskostenverordnung einbeziehen, etwa durch eine Klausel, nach der der Mieter die Betriebskosten im Sinne der BetrKV trägt. Alternativ kann der Mietvertrag die umlagefähigen Kosten ausdrücklich benennen. Die Formulierung muss erkennen lassen, dass die entsprechenden Versicherungsprämien auf den Mieter entfallen; eine bloße Erwähnung einer Wohngebäudeversicherung ohne Umlagevereinbarung genügt dafür nicht ohne Weiteres.
Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung sind die angesetzten Versicherungskosten nachvollziehbar auszuweisen und nach dem vereinbarten Umlageschlüssel auf die Mietparteien zu verteilen. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, kann der Vermieter die Prämie nicht allein deshalb zusätzlich verlangen, weil er das Gebäude versichert hat. Maßgeblich bleiben der konkrete Mietvertrag und die gesetzlichen Abrechnungsvorgaben.
Häufige Fragen zur Wohngebäudeversicherung
Bei der Absicherung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung tauchen oft Fragen zu Pflicht, Zuständigkeit und einzelnen Schäden auf.
Ist die Wohngebäudeversicherung Pflicht?
Nein, in Deutschland besteht grundsätzlich keine allgemeine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung. Kreditgeber verlangen den Schutz jedoch häufig als Bedingung für eine Immobilienfinanzierung, damit das Gebäude als Sicherheit abgesichert ist. Ohne Darlehen entscheiden Eigentümer selbst, ob sie das Risiko eines größeren Gebäudeschadens tragen möchten. Regionale Besonderheiten begründen normalerweise keine abweichende Versicherungspflicht; örtliche Gefahren, etwa durch Hochwasser, können aber die Risikobewertung und die Vertragsbedingungen beeinflussen.
Was ist der Unterschied zwischen Hausrat und Wohngebäudeversicherung?
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude, die Hausratversicherung bewegliche Gegenstände im Haushalt. Zum Gebäude zählen beispielsweise fest eingebaute Bestandteile wie Wände, Dach und Heizungsanlage; Möbel, Kleidung und lose Elektrogeräte gehören zum Hausrat. Bei einer Eigentumswohnung organisiert die Eigentümergemeinschaft üblicherweise die Versicherung des gemeinschaftlichen Gebäudes. Für Möbel und persönliche Gegenstände in der eigenen Wohnung schließt der Eigentümer selbst eine Hausratversicherung ab. Maßgeblich bleibt, welche Gebäudeteile der jeweiligen Gemeinschaft oder dem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind.
Sind Starkregenschäden versichert?
Starkregenschäden sind meist nur versichert, wenn der Vertrag einen Elementarschutz einschließt. Starkregen gilt als Elementarereignis; ohne diesen Zusatzbaustein ist eindringendes Regenwasser häufig nicht gedeckt. Sturm ist davon zu unterscheiden: Er bezeichnet eine erhebliche Windwirkung, während Starkregen durch Niederschlag und dessen Folgen Schäden verursacht. Dass Regen während eines Sturms auftritt, macht einen Wasserschaden daher nicht automatisch zu einem versicherten Sturmschaden. Entscheidend sind die vereinbarten Bedingungen und die Ursache des konkreten Gebäudeschadens.
Wer versichert das Gebäude bei einer Eigentumswohnung?
Bei einer Eigentumswohnung versichert üblicherweise die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum. Sie schließt die Gebäudeversicherung für die Gemeinschaft ab und verwaltet den Schutz im Rahmen der gemeinschaftlichen Angelegenheiten. Bewegliche Gegenstände in der eigenen Wohnung, etwa Möbel und Kleidung, sichert der Eigentümer über eine Hausratversicherung selbst ab. Für Sondernutzungsflächen wie einen Garten oder Stellplatz hängt die Zuständigkeit davon ab, wem die Fläche zugeordnet ist und was die Versicherungsbedingungen erfassen. Teilungserklärung und Vertrag geben hierzu Auskunft.